商用不動產一共有五大類：寫字樓、購物中心、物流倉儲、教育研發、醫療健康。而決定商用不動產價值的元素，除了市場供求外，還有開發商的水平，因為商用不動產不是用來銷售，而是為了出租的。
比如說，搭建一個餐館，出租給餐館經營者，經營者再開餐館讓別人來吃飯，這條經營鏈條比較長，開發商的水平很重要。我有個朋友在成都專門做這種房地產。他在好的街道邊上蓋一些矮樓，準備好各種廚房設備，甚至板凳桌椅；除此之外，他還培訓公共服務員。
這樣一來，要開餐館的人需要準備的就特簡單，申請個執照，招牌一掛，就完了。很多餐飲店老板認為，這樣開餐館的成本就降低了，萬一經營不好，拍屁股就能走了。所以他的不動產很受歡迎，這也體現了開發商的水平。
▲ 這種「拎包」開店的模式，其實是雙贏
在商用不動產中，每一種業態都很復雜。在整個商用不動產的建造過程中，開發商起什么作用呢？他要先把運營商請過來，然后再去找投資商解決財務問題。所以開發商是導演兼制片，運營商是明星，投資商是財務支持者。只有這三者順利結合，才能建造出一個好的商用不動產。
在這個過程中，對開發商來說最重要的事情，就是「選明星」。拍電影的明星那么多，是不是名氣越大，就能保證票房越高呢？不一定，名氣大，你要給他更多錢，但是我們看電影更多是沖導演而看的；而一個好的開發商就會找到適合這個酒店的管理公司。
另外，開發商也要會編劇本。這個酒店在什么位置？是度假酒店、辦公酒店、精品酒店還是民宿？因為酒店不容易賺錢，所以在資金財務安排上，如果開發商拿出 10% 以上的錢去做酒店，都是要死的。
比如，在國外做物流倉儲能賺錢，但到了中國就不賺錢，因為這種房地產的成本太高。商用不動產需要長期的資金支持。所以好的商用不動產開發商，能夠找到合適的運營商，匹配比較低的成本、長期資金。
▲ 《教父》｜一步錯，步步錯，管理者需要有統籌兼顧的能力
其次是購物中心，中國的購物中心和全世界其他地方一樣，因為受到電商的強烈沖擊，每年減少 10% 到 15% 的經營面積?，F在大家從電商買的商品，都是直接從倉庫運到家里的，所以這些經營面積便轉移到了「物流倉儲」上。
至于教育研發，有些地方的學生宿舍租金在慢慢上升，特別是圍繞著大學附近的學生宿舍，而圍繞著教育和研發服務業的特種物業，需求也會增長。
接著看醫療健康。美國的醫療健康商用不動產占 REITs 的 15%，大約有 1 萬億美金，這是一個非常大的市場。而目前中國醫療健康的不動產，還沒有形成一個完整的業態。
▲ 美國絕大部分醫院都是私立的
醫療類不動產因此形成了完整的業態
中國現在大概有 12000 家民間醫療機構，還有 11000 家左右的公立醫療機構，但民營醫療機構每年上漲超過 1000 家，公立的每年只漲幾十家。
因為公立醫療機構要去財政申請資金，大部分的資金用來自己建不動產、買設備，而且技術更新以后，老設備都舍不得扔。而現在全世界大部分的醫療機構，只要付租金即可，連醫療專用的設備都有服務機構為他們專門定制，他們的成本都花在拉攏人才上。所以，民營醫院的服務質量好，發展快。
最后來看寫字樓。有能力做寫字樓的，有北京、上海、深圳等幾座城市。寫字樓如果做得好，比住宅更能賺錢，但是這需要長線的算帳方法。要知道，中國任何一個中型開發商，1 年就能做到 100 萬平米；而有個北京的房產商做了 30 年才做了 100 萬平米。但是就算這樣，這家房地產企業的估值還和排名第一的房企差不多，為什么呢？因為后者是銷售型企業，只要停止銷售，估值就下來了；但是前者收取租金后，不動產的產權還是自己的。
▲ 只要運營得好，賣寫字樓不一定比賣住宅賺得少
從長遠看，投資商用不動產的訣竅就是，在最好的地段，做品質最好的房子，租給最有錢的人。哪怕再過 20 年，也不會輸給任何住宅公司。
對中國來說，商用不動產發展的好時候其實才剛剛開始，在這個行業里，我們還要進行長期的深耕經營。
