今年的國慶假期，房地產迎來的是從國家到地方的調控政策，隨著北方天氣的轉涼，全國房地產行業感受到的是濃濃的秋意。近幾年來，越來越多的開發商進行了各種各樣的轉型嘗試，商業、旅游、養老、金融、物業、農業……長久以來作為中國房地產根基的住宅開發時代是否已經過去了呢？房地產行業未來的發展方向在哪里？作為中國房地產眾籌聯盟主席，馮叔告訴你，未來，住宅仍然會是房地產發展的重點！只是重心會從當前的一二線城市轉移到三四線城市中去。
中國房地產眾籌聯盟主席馮侖 ▲
北大哲學研究生中曾經有個奇才，他上本科的時候，就在北大開了個窗口賣火車票。
因為他發現每年春運的時候，火車售票點都非常擁擠，于是就開始研究全國的火車票，把售票原理、站點之間的連結關系、每個窗口的上班時間和售票人員這些信息都研究透徹了，之后就開始賣火車票。他的口碑很好，大家都知道到他這里買簡單方便，而且一定可以買到。
當他考上哲學系研究生時，別人問他為什么選哲學。他說他覺得自己就是一個哲學家，因為他每天都要問一個問題：從哪里來，到哪里去？這也是哲學的終極問題。
我們人類也經常要問自己這個問題，是從肯尼亞來到火星去，還是從阿拉斯加來，要到木星去？
▲ 《這個男人來自地球》丨上帝也逃不開終極問題
那么我們的房地產領域又要到哪里去呢？
過去大家都被統稱為「房地產開發企業」，都是開發住宅，現在則細分出了住宅不動產、商業不動產、房地產投資……而各個細分領域內的企業模式也在不斷演變。
拿商用不動產領域來說，部分房企已經進入了一種新模式：以售養租，賣掉一部分，然后留下一部分用于出租，以租帶動資金回流。再加上銀行業的支持，出租經營到一定階段，用經營型貸款把錢再拿回來。
這是當年香港房企做過的事情。一開始他們也是只做住宅，后來隨著香港的發展，才開始把住宅和商用進行配合，發展到了「社區性商業」階段，商用部分以購物中心和附屬的酒店、寫字樓為主，和住宅關系很密切，所以可以賣掉一部分甚至是全部住宅，來支撐商用發展。
▲ 經濟越發達，房地產模式越多樣化
但是這種模式也只是過渡性的。隨著我們經濟的發展和土地制度、市場的變化，到人均 GDP 達到 1.5 萬美金之后，這個模式就會放慢速度甚至停下來，然后進入下一個模式：輕資產模式。
比如輕資產模式做得很好的一個企業， 2/3 的資產都是管理資產，提供 1/3 的凈利潤，剩下 1/3 的直接投資資產則提供了 2/3 的凈利潤。
它有十幾支基金，有縱向也有橫向的投資，通過基金、資本市場、自身產業三者的精妙配合，最終使它獲得超高的資本回報率，在亞洲上市的大型房產公司當中是最高的。
輕資產模式其實是美國模式的亞洲版。在美國，企業和政府談好之后會成立一個基金去買地——而不是用自己的錢買地，企業是作為收費開發商來經營這塊地。現在美國企業到中國開發項目，仍然是采取這個模式。在美國模式下，企業直接投資比例更低，連管理資產的 1/3 都不到。
再往上，我還看到了美國的房地產信托資金支付模式，在輕資產模式的基礎上又跟黑石集團做了一筆交易，一次性給它 390 億美金的寫字樓。
▲ 輕資產模式，以輕博重
為什么房地產行業的這些改變和創新會在這個點發生？為什么是 20 歲結婚， 25 歲生小孩，而不是 5 歲？這里面有 3 個必然性。
第一，由經濟增長自然產生的需求重點變化。
在人均 GDP 達到 8000 美金之前，我們首先要解決的是住的問題，還顧不上更好的度假村、寫字樓、購物環境，所以這個時候，住宅幾乎就等于房地產。
但是現在中國人均 GDP 已經超過 8000 美金，房子有了，住地踏實了，就開始抱怨買東西、看病、孩子上學不方便，于是社區性商業開始出現了，主要是圍繞著幾個住宅區或者是一個大型住宅區的街鋪、購物中心，這個需求將會非常旺盛。美國上市的商用不動產中，市值第一位的就是購物中心。
等到購物中心滿足了大家，移動、創業、金融服務需求又會越來越強烈，寫字樓里面的人越來越多，對高檔寫字樓的需求開始增多，創業的也開始多了，閑錢多了，買的東西從必需品變成奢侈品，所以高級購物中心、酒店也出現了。
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第二，房地產的價值鏈有其內在的變化。
房地產也是下游為制造業，到中游變成服務業，上游則是金融業。制造業的核心是成本、速度、規模，只要圍繞這些進行創新，在制造業里就一定會勝出。
服務業圍繞的則是態度和服務技巧。態度很重要，但是如果技巧不好，比如推個油把凳子砸到客人臉上，那一樣得不到小費。
在服務業這個領域里，估值的模型已經變了，核心指標變成了每平方米的回報率，而不是開發面積。我們在過渡模式下做的上百套樓也比不上人家的一套。
之后把服務業上市，就又跨越到了金融業，價值鏈又會隨之發生變化。
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第三，中國市場經濟的金融環境和金融制度發生了變化，使得輕資產模式、美國模式在中國的生存能夠越來越容易。
現在很多公司抱怨說房地產不好，沒錢。但事實上一些專業性好、歷史長的公司，他們卻過得很好，完全不差錢。如果按照我剛才講的創新邏輯去看，現在真不差錢。因為現在直接融資也在大規模進入房地產市場，其中光是信托資金就從民間吸取了 1 萬多億。
但是這些錢很少用在第一階段的制造業，如果你還在這一階段，是聞不到香味的。
但是到了第二第三階段，比如像一些已經在做私募基金的企業，就會發現錢并不是問題，問題在于專業能力，能不能做到眼光好、手藝好、服務好，因為直接融資比銀行更挑剔。
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從制造業到服務業再到金融業，每個階段創新的重點不一樣，所以企業要選擇好自己的位置，并且有清晰的認識，有屬于自己階段的戰略和創新，這很重要。
在未來一個階段，住宅仍然是中國長期發展的重點，但是會轉移到三四五線城市，因為這些城市的人均 GDP 大部分都還遠沒有達到 8000 美金，發展空間還是很大。
所以按照我們前面講的行業規律，房地產行業實際上還處在盛夏，將來的路還很長，我們的好日子也才剛剛開始。
