在9月20日召開的中國房地產眾籌聯盟第一屆理事會第一次會議上，萬科集團高級副總裁譚華杰以其在萬科超過15年的從業經歷和對房地產行業發展的長期研究，分析了世界上各個國家的五種住房政策后認為，住房合作模式是所有的住房供應當中最好的，因為它在解決住房效率方面，不弱于其他的任何模式，同時在穩定房價和防止對金融造成沖擊方面又是效率最高的。
▲萬科集團高級副總裁譚華杰
在發言中，他自曝在萬科工作前的“屈辱”租房經歷，從那時起他的心中就萌發合作建房的雛形，希望能幫助城市新移民更好的在這里生活，這也是16年來他心中始終的情結。
在他看來，眾籌建房并不是新事物，合作建房已經成為歐洲第一大住房供應體系。瑞士在一戰前后開始合作建房，距今已經有一百年了，已經是非常成熟的東西了。在當前國內各地地價高企的背景下，眾籌一個房子不如去眾籌一個城市。
譚華杰：2010到2011年，我們對全世界的住房政策進行了對比研究，總結出全世界住房政策的五種類型：
第二是弱干預模式。政府通過一些手段對房地產市場施加影響，以經濟杠桿為基本方式。代表國家是日本，日本政府 通過市場化的手段影響房地產市場的供給。
第三是強干預模式。政府深入滲透到房地產市場的每個環節和細節，開發商和買房人的行為都在政府無微不至的關懷 下。代表國家是韓國，中國所有的調控手段都在韓國出現過。
第四是政府包辦模式。全世界只有新加坡，新加坡85%的房子都是由政府提供的，這是新加坡政府的最主要的職能之 一。
第五是合作建房模式。我們選的是德國，德國二戰之后建的房子，一半以上是合作社。
我們通過兩個指標，來看哪一個模式更好。
第一個指標是解決居住問題的效益。
我們用這樣一個指標衡量的，當從嚴重的住房短缺狀態到達到1.1的套戶比（套戶比=廚衛浴齊全的成套住宅套數/常 住家庭戶數）要多少年的時間，這是一個社會的整體住房供應基本達到滿足社會供應的指標。
這個指標里美國、日本和德國并列第一。他們都用二十年的時間，基本解決了住房短缺問題。此外新加坡用了四十年 ，而韓國到目前為止套戶比依然沒有超過0.9。
第二個指標是評估不動產價格對金融帶來的風險。
用的是住房價格和不動產價格的年度變動的差來衡量的。簡單來說，這個經濟體的房價，平均每年漲跌的絕對值越大 ，說明房價急劇的波動越大。
這個指標德國沒有任何問題，房價波動差只有3%。第二是美國，房價波動差在6%。排第三的居然是日本，大家都知道 日本歷史上的房價暴跌，但是日本的房價波動不是最嚇人的。第四名是新加坡，雖然新加坡的房子都是政府蓋的，但 事實上新加坡是全世界商品房價格最貴的城市之一。全球房價波動的冠軍是韓國，韓國是全世界唯一一個房價變動的 差達到了17%的國家。
綜合這兩個指標，五種住房模式里面，最優的是德國模式，也就是合作模式。因為在解決住房效率方面，不弱于其他 的任何模式，在穩定房價和防止對金融造成沖擊方面，毫無疑問也是效率最高的。
某種意義上來講，社會合作模式是所有的住房供應當中最好的。
我認為眾籌只是一個手段，是實現合作建房的一個手段。
“大師”的房地產眾籌情結
我個人對這件事有一個情結，這要從第一年到深圳的故事講起。
我在深圳一共租了四年房，其中搬了六次家，最恐怖的是第一次搬家。那時候自己租不起房，就跟一群同事合租。當 時是在一個互聯網公司，人員流動性很大，幾個月后，其中一個人就“消失”了，但他還欠了房東一個月房租。房東 就在一天的半夜12點把我們全部趕出來了，當時正下著大雨。
然后我就在工業區里找房子，到了大概一點的時候終于找到了住的地方，找了一個三輪車把我的東西都搬到了工人宿 舍，那是2000年的冬天。
后來，我去了一個房地產公司，后來知道這是全世界最大的房地產公司，而且最后做到了所謂的高管。
我一直在想，能不能做一些事情，讓后來再到這個城市的年輕人不再受這樣的屈辱。租房雖然辛苦，我們作為進城務 工人員是有覺悟要吃苦的，但是我覺得屈辱是很可怕的。沒有犯任何的錯誤，卻在半夜被人趕出來，這是很可怕的事 情，是地獄。
什么是天堂，就是每個人盡可能讓別人過的好一些。我對兩個事情最近比較感興趣，一個是長租公寓，一個是合作建 房。合作建房是不是必要的，是不是可能的？如果是必要的，又是可能的，我們現在需要做什么？
關于合作建房的必要性，有三句話代表我的看法：
第一，高房價是摧毀年輕人幸福感的罪魁禍首
很多年前，有人把高房價歸結為開發商壞，這個邏輯肯定是不成立的。后來大家發現開發商不是罪魁禍首，房價高是 因為地價高，地價高是因為地方政府太黑了，這也不是一個合理的解釋。
真正的合理的解釋是供給結構和需求結構的脫節，有一些是不可救藥的，但是更多的是技術性的。不管高房價是什么 原因導致的，但是高房價是摧毀當代中國年輕人幸福感的罪魁禍首。
我并不覺得合作建房可以馬上解決這個問題，但至少我們要給人希望。這個世界上最痛苦的并不是貧窮，而是絕望。 也許這條路要走很久，也許有生之年我們自己已經不可能在里面得到任何好處，但是至少要留下一個可以走的通的路 ，若干年之后總有人受益。
第二，開發商還能看到明天的太陽嗎？
在2013年我們做了研究，有史以來只要是開發商，一定熬不過行業的大拐點，不管曾經多么輝煌，只要碰到大拐點肯 定要死去。
美國一個公司曾經以84%的市場占有率創造了記錄，次貸危機之后三年時間就把過去二十年的利潤虧掉了，市值跌去 90%。所有重資產的開發一定不能過這關，中國未來會不會有這樣的大拐點，現在不知道。我判斷中國的房價正在進 入泡沫區，但是不代表現在的泡沫已經很嚴重了。接下來泡沫會不會變得更加嚴重，我就不知道了，但現在的地價肯 定有嚴重的泡沫。最終是哪一種結論目前看不到，但是目前風險比較大，開發商面對這樣的局面，可以做什么，我們 的同行和前輩在歷史上從來沒有成功的逃過這個鴻溝。
那就轉型吧，轉型可以進入以前沒有進過的市場，就是國際化，國際化只有一個成功的案例，除此之外沒有成功的先 例，你說大家繼續干下去死路一條，轉型也沒有路，怎么辦？
所以對于中國的開發商來說，現在確實要重新思考這個問題，我們這個行業最大的企業不是開發商，一類是房地產基 金，另外一類是建材供應商。
美國的家得寶在世界的前20名，就是賣建材的。美國的規模最大的房地產基金，已經達到了2000多億美金，這種規模 都不是開發商。如果我們按照原來的模式做下去，最后可能就沒有出路。但是如果退一步也許海闊天空。開發商的時 代已經結束了，未來這個行業一定是多層架構，有專門做土地的，有專門做金融的，有專門蓋房子的。
對承包商來說，只要有人需要房子，房價的高低對于承包商沒有多大的影響，開發商中絕大多數企業，我認為要考慮 轉型為承包商。
第三，怎么解決90后的瘋狂的個性化問題？
標準化和個性化是一種矛盾，從供應者的角度來講，如果不走標準化的道路永遠沒有效益。但是我們看到80、90后的 新客戶，個性化已經膨脹到瘋狂，好不好不重要，個性化最重要。怎么把他們變成生產型消費者，我們過去的工作都 是基于客戶盡可能多的共性需求變成產品體系，如果未來的客戶每個人的看法都不一樣，根本沒有辦法做產品。唯一 的解決辦法就是設計房子之前客戶已經確定了。要解決這個問題，必須要有合作建房，傳統先有產品再銷售，不可能 做到。
互聯網嫁接百年合作建房經驗
從歐洲的房地產歷史來看，合作建房是絕大多數國家的主要房地產開發模式，只是有一些超過50%，有一些接近50%， 合作建房是歐洲的第一大住房供應體系。
移植到中國，一定有一個馴化的過程，因為很多的背景在中國不成熟，但這并不是史無前例、需要冒險的事情，這是 有大量的成功先例的。
可行性的第二點，互聯網帶來對商業的影響。在我看來第一點是由于長尾效應影響下超大企業變得不經濟，雖然我們 還沉浸在商業帝國的夢想里面，但我認為超大企業將退出歷史的舞臺。
第二個影響就是共享經濟。共享經濟未來將成為摧毀資本的概念，以股份制公司作為主體的供求經濟形態，有可能被 共享經濟摧毀。
首先是渠道，一切渠道類的業務都很可能被共享經濟取代。另一類是代理，廠商生產一個東西先給批發商，批發商給 零售商，再賣給客戶，這個中間鏈條叫代理業務。
第二是經紀業。把東西賣給很多人這是代理，從很多地方買過來叫經紀。
第三是資源整合。房地產開發是資源整合，開發商幾乎不做實質性改變地球的事情，設計有設計院，施工有承包商， 賣房子有代理。開發商就是尋找客戶的需求，寫下定義，并且在上游去尋找性價比比較高的供應方。
客戶跳過你，跟上游的資源、供應端交易。這是目前所有的渠道類的企業都面臨的巨大的挑戰。這會迫使原來做渠道 類業務的公司不得不把自己轉型為最初資源的供應者，這就給共享經濟提供了非常好的機會和平臺。
第三個可行性是形成了多層次資本市場。我們以往理解的資本市場，相對來說是階梯式的，股市、債市、銀行信貸市 場。但是最近二十年，全球正在形成的資本市場是一個類似于無級遞進的，多層次資本市場實際上完全可以替代原有 的金融體系。合作建房的最大的問題就是在操作的過程中，會經常階段性出現資金缺口，這在未來多層次的資本市場 里可以得到很好的解決。
第四個可行性是得道多助。現在推進合作建房，遇到很多的阻力和障礙，但是如果你做的事情是為了解決中國人目前 面臨的最大的痛苦，是光輝的正義的事業，參與的人一定會越來越多。
開放原則公益的角度辦市場的事
我們談怎么做的時候，有三個原則：
開放原則
合作建房一定要有開放的心態和開放的做法。功成不必在我。我不喜歡英雄這個詞，我們只需要一些愿意為這個事情 增添一點力量的人，最后我們要相信大家的力量，而不是靠某一個英雄做這個事情。
公益原則
合作建房的樞紐和平臺必須是公益性質，因為只有是公益性質的才可以得道多助。如果做這個事情是為了讓自己更快 的賺錢，是沒有人覺得你在做一個好事情的。如果目的是賺錢，無可厚非，但你將面臨一堆對手，你是碰觸了別人的 利益的人。只有當中樞是公益組織的時候，才有可能站在輿論和道德的制高點上。
我不擔心遇到多少障礙和挫折，我擔心的是沒有障礙和沒有挫折。因為只有經歷苦難才可以讓你贏得崇高的地位。如 果這個事情有很多的挫折和問題，你所經歷的挫折和苦難都是故事，這些都是最后讓你深入人心，得到更多人支持的 過程。
市場原則
除了公益的中樞以外，其他所有的參與方都應該用市場原則對待。用市場原則獲得土地，借錢給你的人按市場價格支 付利息。而不能指望獲得低息貸款，然后找一個承包商蓋房子，應該是市場價格給你蓋房子。
合作建房獲取資源所有的方式都應該是市場化的，這也意味著你沒有觸動任何相關的行業的利益。所有的相關行業給 你打工和給開發商打工一樣，沒有任何區別，賣給你和賣給開發商一樣，只有這樣才可以讓掌握相關資源的人加入到 你的行列。
組合起來就是在公益的角度上堅持開放的原則，不一定說這個偉大的事情是我做的，而是說我們要讓這個事情成功， 就應該讓盡可能多的，只要能夠參與的人都參與進來。在市場原則上也是這樣，不要想著壟斷這個平臺，應該是一個 開放的商業平臺，所有愿意參與的人都應該盡可能的幫助他們，給他們提供共同參與的機會。
農村包圍城市 星星之火可燎原
要做真眾籌
什么叫真眾籌，眾籌的最終的參與者真的是最后住房子的人，這個是定義真眾籌和假眾籌的最重要因素。真正的眾籌 就是用合作社的方式取代原來的股權公司，而讓他們成為開發主體，而最后把開發商的應得利潤返回給這些需要房子 的人。
搞定種子項目
要搞定幾個項目，每個項目沒有必要大規模的擴張，只要堅持開放的體系，最初完成幾個種子項目，為后面的跟進提 供合作建房的攻略，別人按照這個攻略就可以做。至于是誰，在哪？不用過問，只要感覺有幫助，也許就會誕生一個 一個合作社的萌芽。如果覺得這個攻略有瑕疵，可以隨時修正。種子項目是真正完善這個攻略的核心，我們應該把完 成一個種子項目作為核心的工作。
農村包圍城市
偉人叫農村包圍城市，商業里面叫側翼定位。中國有2.6億城市新移民，他們的房子在哪？未來短缺的房子還很多。 另外在互聯網時代，未來人類怎么居住，我猜跟現在的居住方式一定有很大的差異。
日本的人口密度很高，但日本的獨立屋占全部住房的比例將近一半。為什么在中國別墅就好象是奢侈品，中國的人口 密度并沒有高過日本。這意味著中國人喜愛的有天有地的生活方式是可能實現的。中國的住房建設和供應目前只是序 章，大規模的建設還遠遠在后面。
合作建房短期之內的主要用力方向不一定在住宅，住宅以外的領域機會可能更多一些。養老、度假和長租公寓有可能 會比傳統的三大門類：住宅、寫字樓和商場更好一些。開始可以用側翼定位，把這個模式做成熟，未來再把合作建房 做好。
未來不僅僅是眾籌房子，還可以眾籌城市。當前合作建房最大的問題就是高地價。真正最需要房子的地區在哪？在北 上廣深的大城市和周邊。大家最痛苦的也是這個地方，這幾個地方地價已經難以承受。我相信通過合作建房可以把房 價降20%，但目前的情況眾籌一個房子不如去眾籌一個城市，跟居住相關的醫院、學校、交通等，都可以眾籌。
德國最大的住房合作社提供了全德國大概1/7的房子，140多萬個住宅，他們是完全有眾籌城市的能力的。到那一天我 們才能把中國的最大的痛苦在人類歷史上真正的解決！
