去年11月，萬(wàn)科首次拿下北京一塊全自持地塊，這是全行業(yè)從未遇到過(guò)的歷史性難題。后來(lái)，自持拿地方式陸續(xù)推出，成交比例從最開(kāi)始的自持100%，到后來(lái)自持50%、自持20%成交，自持比例的降低，正說(shuō)自持拿地的困難比開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始想象的更高。
回顧2016年5月，國(guó)務(wù)院推出了加快推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)方面的重要文件，說(shuō)明行業(yè)規(guī)則已經(jīng)在發(fā)生變化。“全自持”這道題怎么解？6月29日的中國(guó)房地產(chǎn)眾籌創(chuàng)智峰會(huì)上，來(lái)自銀行、基金、保險(xiǎn)、投融資的各界金融人士，都為房地產(chǎn)自持拿地的這道難題撓頭。尤其在土拍門(mén)檻已出、配套的政策和金融條件還不夠充分的時(shí)候，房企如何應(yīng)對(duì)？
全自持難在哪？曾在開(kāi)發(fā)商工作的中融人壽監(jiān)事會(huì)主席陳順笑言，自持是一道房地產(chǎn)界的奧數(shù)題。“看似簡(jiǎn)單，大家都不用策劃怎么賣房了，但是自持70年，當(dāng)時(shí)的決策者都可能離開(kāi)項(xiàng)目了，后期會(huì)發(fā)生很多變化。”
“全自持”這道奧數(shù)題的重點(diǎn)，在于拿地、建造、持有成本以及租金回報(bào)之間，資金如何平衡？民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁高級(jí)助理黃偉棟認(rèn)為，目前中國(guó)房地產(chǎn)的多元分化非常明顯，一二三四線市場(chǎng)面臨的狀況并不同，但未來(lái)必然是存量房的時(shí)代。所謂“全自持”，是一線城市很快會(huì)面臨的存量房問(wèn)題。
“租金回報(bào)率不匹配，還差一到兩個(gè)點(diǎn)的差距。這依賴未來(lái)資金成本進(jìn)一步下降，以及未來(lái)產(chǎn)品提供增值服務(wù)讓房子出租的收益率更高。”黃偉棟的意思是，這道難題必須用創(chuàng)新的手段來(lái)解決。
中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)莫春感嘆，全自持對(duì)資金成本要求太嚴(yán)格了，目前一線城市租售比是倒掛的，去年11月萬(wàn)科拍地之后，她給萬(wàn)科做了方案，但是后來(lái)發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科還是要貼錢才能負(fù)擔(dān)租金成本。“3%以下的租金回報(bào)，怎么算都很難。另外，持有之后的土地增值，如何在財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)？這是個(gè)新課題。”莫春說(shuō)。
對(duì)于全自持項(xiàng)目，投還是不透？乾立基金執(zhí)行總裁成斌的答案是“可以”。對(duì)全自持項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，目前沒(méi)有解決的是如何退出的問(wèn)題。他指出，全自持不等于不可交易，例如美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，散售的物業(yè)一般是高端的，而全自持物業(yè)就是面向中低端收入人群的長(zhǎng)租公寓。
在美國(guó)，長(zhǎng)租公寓的退出模式是怎樣的？“兩三年的開(kāi)發(fā)周期，加上兩年左右的運(yùn)營(yíng)周期，出租率達(dá)到80%以上，市場(chǎng)上的保險(xiǎn)、養(yǎng)老等各種基金就可以參與，物業(yè)回報(bào)能夠滿足開(kāi)發(fā)商要求。”成斌認(rèn)為，國(guó)內(nèi)自持要解決兩個(gè)問(wèn)題：第一，拿地之后的股權(quán)交易是否允許開(kāi)發(fā)商將這部分全自持物業(yè)進(jìn)行股權(quán)分割？第二，是否允許養(yǎng)老保險(xiǎn)股權(quán)等資金共同進(jìn)入長(zhǎng)租公寓？
顯然，對(duì)于自持型物業(yè)這個(gè)新事物，政府不僅要在拿地門(mén)檻上“堵”，也要在營(yíng)造政策環(huán)境給一條出路。
REITS目前應(yīng)用于商業(yè)物業(yè)，住宅物業(yè)是否有資產(chǎn)證券化的思路？中民普惠金融總裁劉菁表示，存量物業(yè)目前面臨的普遍問(wèn)題是租金回報(bào)非常低，后期加上管理成本和費(fèi)用，租金回報(bào)收益率會(huì)更低，因而不具備金融產(chǎn)品支持的基礎(chǔ)。她認(rèn)為，未來(lái)只有高品質(zhì)的物業(yè)和后期的明確的有定制化運(yùn)營(yíng)安排的全自持的物業(yè)，才有長(zhǎng)期得到金融機(jī)構(gòu)或者金融產(chǎn)品支持的基礎(chǔ)。
北京中民金石投資管理中心執(zhí)行合伙人秦昊認(rèn)為，萬(wàn)科今年來(lái)拿下的5塊自持地塊是可行的，主要是基于萬(wàn)科本身的資金狀況和融資條件。第一，萬(wàn)科今年在北京、廣州、佛山合計(jì)拿下的5塊帶高比例自持地塊，成交地價(jià)合計(jì)接近170億元，這僅僅是萬(wàn)科去年約3800億元銷售額的不到10%，也不及萬(wàn)科去年的210億元的利潤(rùn)，這意味著萬(wàn)科有足夠能力支撐自持地塊的開(kāi)發(fā)。
第二，萬(wàn)科的融資高度集中于總部，除了極個(gè)別項(xiàng)目單獨(dú)融資之外，絕大部分項(xiàng)目公司的融資都在深圳萬(wàn)科總部與銀行簽訂協(xié)議，“而且是用王石的印章去簽定協(xié)議的”。這種操作方式在國(guó)內(nèi)只有萬(wàn)科一家，而且是經(jīng)過(guò)人民應(yīng)行同意的合規(guī)操作。這種高度集中的資金池，意味著萬(wàn)科有非常高的信用，也就意味著這5個(gè)自持項(xiàng)目如果獲得萬(wàn)科總部擔(dān)保，就有可能獲得開(kāi)發(fā)貸款，解決開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金來(lái)源問(wèn)題。
最后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后如何退出？“一種方式是，萬(wàn)科通過(guò)小戶型的設(shè)計(jì)，再通過(guò)運(yùn)營(yíng)能力，將回報(bào)率從3%提高到5%或者6%，在國(guó)內(nèi)做CMBS或者ABS是可行的，即使回報(bào)依然是3%，也有可能去新加坡或者在香港做REITs；另外還有一個(gè)可能，萬(wàn)科更看重的是物業(yè)未來(lái)的升值，在財(cái)務(wù)報(bào)表上也可以體現(xiàn)為利潤(rùn)。”
“基于萬(wàn)科的體量和萬(wàn)科高度集中的資金模式，以及萬(wàn)科的3A的信用評(píng)級(jí)，萬(wàn)科去做自持這個(gè)事情是可以的。至于其他房企怎么做？如果我來(lái)評(píng)判的話，我要看具體的項(xiàng)目、具體的開(kāi)發(fā)商情況以及信用情況。”
