他山之石可以攻玉。隨著中國房產政策方向的改革創新，越來越多的國外經驗涌現在人們眼前。這些是否有一些中國可以借鑒之處，又將如何幫助中國解決樓市問題？
共有產權來自于英國思路
在這一波樓市新政中，有一些政策能在海外市場找到樣本。比如在北京征求意見的共有產權住房。
在英國，房屋共有產權是指由各城市住房協會與購房人共同擁有住房產權，英國購房人對住房協會持有的產權部分支付，在具備能力后，購房人可逐步購買住房協會持有的那部分產權。在英國購房人首期和逐步購買剩余產權的過程中，可以得到政府的政策性優惠。
值得注意的是，政府只對共有產權住房的供應對象和運作方式做出框架性安排，具體的運作方式由各城市住房協會根據本地區特點靈活制定，包括建設、對象審查、住房再上市出售等環節。而英國的住房協會屬于非營利機構，它可以進行多種經營，但是要全部用于共有產權住房的建設。
購房人通過審核后，可以先期購買25%、50%或者75%的產權，并對剩余部分的產權支付。隨著購房人支付能力的提高，購房人可以逐步購買剩余部分的產權。比如購房者先期購買了50%的產權，那么每月用于購買剩余部分產權的支出，要比通過其他方式購買住房的每月支出便宜三分之一左右。
德國將租賃供應作為主體
在發達國家中，德國以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制嚴格而著稱于世。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在房屋租賃市場，德國模式是值得學習的。
數據顯示，德國有55%的家庭不急于買房，很多無房的德國家庭并非買不起房，而是由于各種各樣的原因選擇租房生活。而在德國，住房供應政策導向上，則將租賃供應作為主體。
據了解，在德國，不管是開發新房還是經營租賃，企業要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內讓渡政府出租，或按接受補貼后的低租金出租。過了期限，才能按市場租金出租。因此，德國租賃房源充足。
與此同時，德國對租房者的保護措施十分完善。業內人士認為，德國房地產租賃市場的快速發展，離不開健全的法律體系的支撐。
《住房租賃法》規定，一般的房租合同都是無限期的，承租者可以提前幾個月提出退租要求，但出租者不允許主動收回房屋，除非特殊情況，比如承租者不按時繳納房租，或者房主能夠證明房主本人或直系親屬需要此住房。與此同時，《租金水平法》規定，3年內舊合同的租金上漲幅度不能超過20%，2015年又調整為10%。
而《住房中介法》則將中介約束起來。這項法律規定，如果中介商任意提高傭金，一經發現，將被處以高達2.5萬歐元的罰金。德國近年發布的相關條例規定，租房中介費改由房主承擔，租客只有在專門授權給中介找房的情況下才需要負擔中介費用。
中國仍需引導房價預期
“如果居民對于房價上漲的預期沒有改變，國外經驗再好在中國也極有可能失效。”中原地產首席分析師張大偉表示，比如房屋租賃市場，無論是德國還是日本，居民愿意租房子的根本原因在于其對房價并無快速上漲預期，“當購房的預期收益不夠高的時候，租房也就成為自然。”
實際上，在各地嚴格限購政策的推動下，中國熱門地區的房價已經開始松動。國家統計局數據顯示，一二線城市的房價同比漲幅連續回落，而一線城市房價出現環比下降。其中，北京新建住宅價格全國跌幅第二，二手房價格跌幅繼續全國第一。
但是，央行在上周五發布的《中國區域金融運行報告（2017）》中顯示，2017年，全國房地產市場可能呈現“成交回落、價格平穩略降”的發展態勢，但房價上漲預期仍然存在。
根據央行發布的《2017年第二季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，仍有超過三成的居民預期三季度房價會“上漲”，僅有不足一成居民認為房價會“下降”。
中國銀行國際金融研究所分析師也表示，如何擺脫樓市調控的政策循環，打破房價上漲預期，是當下值得關注的重要問題。從過去經驗來看，調控面臨著擠泡沫和穩增長的兩難困境，政策往往會陷入“政策收緊-房價下跌-政策放松甚至鼓勵購房-房價大漲-政策重新收緊”的循環中，長期作用有限。
“未來房地產市場平穩發展，政策上需要供需結合。”該分析師表示，未來不僅要以因城施策的需求管理引導預期，還要加強市場和資金監管，規范房地產市場發展，并逐步建立房地產市場的健康發展長效機制。
（來源：北京晨報）
